A la hora de efectuarse una transacción inmobiliaria, realizar un avalúo es uno de los procesos de gran relevancia, dado que a partir de este se obtiene el valor comercial real del inmueble.
¿Qué es un avalúo?
Un avalúo es un proceso o dictamen técnico que, con una completa y profesional investigación, permite determinar el valor de un bien teniendo en cuenta cuenta aspectos como: estado de conservación, características, entorno, ubicación, uso de suelos, entre otros, según la metodología a implementar. De acuerdo con la resolución 620 de 2008, son cuatro los procedimientos establecidos para la realización de estos.
¿Quién puede realizar un avalúo?
Esta, sin duda, es una de las preguntas más frecuentes a la hora de necesitar un avalúo y debes tener presente que no cualquier persona puede hacer un avalúo. Este documento solamente lo puede realizar un valuador o perito inmobiliario, quien debe hacer una inspección presencial para posteriormente emitir el informe del inmueble, según la metodología aplicada.
Según la Ley 1673 de 2013, el avaluador es una persona que posee la formación debidamente reconocida para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes: casa, oficina, apartamento, bodega, lote, etc. De igual manera, debe cumplir debidamente con los requisitos establecidos en dicha ley y sus decretos reglamentarios.
El ejercicio de la actividad valuatoria, debe ser guiado por criterios, conceptos y elevados fines, que propendan a enaltecerlo. Es por ello que todos los avaluadores deben cumplir con unos deberes generales frente a la E.R.A. Esto hace parte del CÓDIGO DE ÉTICA de la actividad del avaluador.
A continuación te presentamos los deberes generales del avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (R.A.A.), como lo establece el Artículo 14 de la Ley 1673 de 2013:
a. Cumplir con los requerimientos, citaciones y demás diligencias que formule u ordene la Entidad Reconocida de Autorregulación o cualquiera de sus seccionales.
b. Cuidar y custodiar los bienes, valores, documentación e información que por razón del ejercicio de su actividad, se le hayan encomendado o a los cuales tenga
acceso.
c. Denunciar los delitos, contravenciones y faltas contra este Código de Ética, de que tuviere conocimiento con ocasión del ejercicio de su actividad, aportando toda la
información y pruebas que tuviere en su poder, ante la Entidad Reconocida de Autorregulación y/o Seccionales.
d. Respetar y hacer respetar todas las disposiciones legales y reglamentarias que incidan en actos de esta actividad. .
e. Velar por el prestigio de esta actividad.
f. Obrar con la mayor prudencia y diligencia cuando se emitan conceptos sobre las actuaciones de los demás avaluadores inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores;
g. Respetar y reconocer la propiedad intelectual de los demás avaluadores inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores sobre sus valuaciones y proyectos.
h. Los demás deberes incluidos en la presente ley y los indicados en todas las normas legales y técnicas relacionados con el ejercicio de la valuación.
Así lo hacen nuestros afiliados
Como lo mencionamos anteriormente, la RESOLUCIÓN NÚMERO 620 DE 2008 (23 septiembre 2008) establece los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. A continuación te presentamos la metodologías bajo las cuales nuestros afiliados se rigen para la realización de dichos procedimientos:
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
Parágrafo. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
|
Vc = Valor comercial
|
Ct = Costo total de la construcción |
D = Depreciación |
Vt = Valor del terreno |
Parágrafo. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).
MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
Parágrafo. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.
Dada la importancia de la actividad valuatoria en el país y el riesgo social que supone para quienes la ejercen, desde La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia se han impulsado diferentes iniciativas que permiten la reglamentación del sector y la profesionalización de quienes están inmersos en él; es así, como durante mucho tiempo se han dictado programas de formación, apostándole a la capacitación como una de las formas de autorregulación. Además, se emprendió durante varios años un arduo trabajo para lograr junto a los afiliados y la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz, la sanción de la Ley 1673 de 2013.
Te invitamos a conocer las empresas que han hecho parte de nuestros procesos y cuentan con el sello de respaldo del Gremio Inmobiliario. Ingresa aquí para conocerlos:
*Con información de: Ley 1673 de 2013 y la Resolución 620 de 2008
