La declaratoria de emergencia sanitaria frente a la situación actual que vive el país ha generado muchas preguntas, especialmente relacionadas con el cumplimiento de los contratos de ejecución periódica como es el de arrendamientos y de administración de inmuebles, y la posible condición de fuerza mayor que pudiera alegarse para el cumplimiento de los mismos.
Lo primero que debe estudiarse es el concepto de fuerza mayor tal y como lo concibe la ley colombiana. El Artículo 64 del Código Civil indica que se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.
En línea de principio se puede concluir que, con la expedición del Decreto 457 de 2020 en el que se ordena el aislamiento preventivo obligatorio para todos los habitantes de Colombia, entre las 00:00 a. m. del 25 de marzo y hasta la 00:00 a. m. del 13 de abril del 2020, estamos ante circunstancia extraordinarias que afectan el desarrollo normal de algunas relaciones contractuales, como podría ser el caso de establecimientos de comercio y los contratos de administración asociados al arrendamiento de dichos inmuebles. No obstante, debe tenerse en cuenta que, para contratos de ejecución periódica las situaciones extraordinarias, imprevistas o imprevisibles dan lugar a revisión de las condiciones del contrato por parte del juez para establecer las consecuencias frente a aquellas circunstancias, en el respectivo proceso judicial, como se indica en el Artículo 868 del Código de Comercio, así:
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REVISIÓN DEL CONTRATO POR CIRCUNSTANCIAS EXTRAORDINARIAS. Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión.
El juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y ordenará, si ello es posible, los reajustes que la equidad indique; en caso contrario, el juez decretará la terminación del contrato.
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De acuerdo con lo anterior, no sería posible conceptuar de manera general acerca de la terminación de los contratos de arrendamiento o modificación a los cánones, revistiendo cada uno de ellos condiciones particulares que deberán estudiarse una a una; en arrendamientos de vivienda las postulaciones son transversalmente diferentes al arrendamiento de inmuebles de uso comercial, donde a su vez habrá lugar a distinciones según el tipo de comercio.
Dada la particularidad que suscita cada relación contractual, el llamado en este momento es a llevar a cabo esas necesarias conversaciones con las partes del contrato; arrendatarios y propietarios, para llegar a posibles soluciones que se ajusten a las circunstancias del caso ya que, de no tener el resultado querido por las partes para conservar la equidad de las obligaciones contractuales, entre ellas las económicas, podrá finalizar el contrato con una solicitud ante el juez natural de la relación contractual, y la vacancia puede llegar a ser mucho más lesiva para el propietario que un ajuste consensuado y temporal a la obligación o a los plazos para el cumplimiento de la misma.
Todo lo anterior, enmarcado en una premisa fundamental y es que, en esta situación atípica, donde se presentan condiciones de presunta fuerza mayor que impiden la ejecución normal de los contratos, la inmobiliaria no es, en todos los casos, la llamada a atender los cánones de arrendamiento que, por dichas circunstancias, algunos arrendatarios aleguen no poder sufragar de forma oportuna.
La fuerza mayor, de ser declarada, tiene la condición de suspender el cumplimiento de la obligación mientras subsistan los motivos de la fuerza mayor, exonerando la indemnización de perjuicios derivados del incumplimiento, e incluso finalizar la ejecución del contrato, así las cosas, no estará tampoco la inmobiliaria obligada a sufragar aquello que las circunstancias no permitieron ejecutarse en tiempo, por tratarse en ese caso de obligaciones suspendidas. El necesario equilibrio contractual, implícito en todos los contratos, así también el de administración, conlleva a que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias podría llevar a la modificación de las obligaciones.
Aquello no puede confundirse con la exoneración automática del cumplimiento de las obligaciones económicas correspondientes al canon de arrendamiento, como erróneamente se ha venido interpretando por algunos arrendatarios ante las condiciones de emergencia sanitaria.
Bajo estas circunstancias, como ya se señaló, será un juez el llamado a establecer cuáles son las condiciones y los casos en los que se está ante una fuerza mayor que impida la ejecución del contrato y cuáles serán las consecuencias, no obstante, la coyuntura vigente demanda soluciones prontas, ágiles y en lo posible consensuadas, buscando el menor impacto para una y otra parte en esa relación a largo plazo que es el contrato de arrendamiento y de administración, soluciones que eviten la finalización de los contratos, siendo importante para propietarios, administradores y comerciantes, que una vez superemos esta contingencia podamos, con ayuda de todos, reactivar la economía del país.
Finalmente, frente a los arrendamientos de vivienda corresponde indicar que las medidas de aislamiento preventivo obligatorio no presuponen una situación de fuerza mayor para el desarrollo del contrato, puesto que se continúa con la ejecución del mismo y el respectivo goce del inmueble, sin desconocer con esto que existirán situaciones en las que algunos arrendatarios puedan ver afectados seriamente sus ingresos.
Nuevamente el llamado es a buscar soluciones consensuadas y establecer plazos para el cumplimiento de esas obligaciones que consideren cada una de las situaciones y afectaciones particulares que este escenario de emergencia sanitaria puede acarrear, siendo pertinente vincular esos acuerdos a modificaciones posteriores en caso de emitirse directrices presidenciales, como lo viene haciendo para diferentes sectores económicos, y según sean anunciadas se podrá tener una mayor claridad del camino a recorrerse, sin embargo, los arrendatarios deben tener claro que estas medidas, como fue indicado por el Ministro de Vivienda, no están orientadas a despojar al propietario de sus derechos como titular del inmueble, las directrices gubernamentales sólo pueden limitarse a establecer condiciones especiales para el cumplimiento de la obligación en cuanto a plazos o facilidades.
