Foto: Edwin Bustamante

Con la Ley de Financiamiento o reforma tributaria el Gobierno pone fin a una costumbre en la compra y venta de bienes inmuebles, entre ellos las viviendas: que las escrituras tengan como el valor registrado uno menor al realmente transado (ver Paréntesis).

Este cambio, supone que el precio expresado en el documento público debe referenciar el valor real al cual se adquirió la vivienda, “precisión que obedece a la costumbre de escriturar por los valores catastrales de los inmuebles, aunque el precio pagado por él fuera superior”, dijo María Alejandra Pérez, directora jurídica de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.

Esta modificación, que parece menor, implicará un aumento en el valor a pagar por concepto de impuestos como renta, ganancia ocasional, así como rentas departamentales y pagos por concepto del registro del negocio y derechos notariales. Así lo explicó el contador público y gerente de proyectos inmobiliarios, Yhon Edison Mendoza.

Por ejemplo, el registro notarial tiene una tarifa que oscila entre el 4×1.000 y 6×1.000, que se causa sobre el valor incluido en la escritura, por lo tanto si este aumenta, el precio a pagar será mayor por este concepto. De la misma manera sucede con los derechos notariales que tienen una tarifa de 3×1.000 y que tiene como base el valor del documento.

Las rentas departamentales también se verán impactadas con una tarifa de 10,5×1.000 y con el impuesto por ganancia ocasional que será de 10 % sobre el valor de la escritura si el vendedor lo posee hace más de dos años o se causa sobre el impuesto de renta si es menor.

De otra forma, la norma “especifica que para los bienes raíces el valor de los inmuebles está conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición, así se convengan o se facturen por fuera de la escritura”, explicó sobre el tema Pérez.

Contra la evasión

La norma también pone otro componente: “una declaración juramentada” en la que ambas partes aseguran y garantizan que el valor expresado en la escritura es el real.

Si durante este proceso las partes se niegan a firmar este documento, el notario deberá informarle a la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian), entidad que iniciará un proceso que terminaría con el cobro en el valor de los impuestos no pagados, las sanciones e intereses de mora a las que hubiere lugar. Otro proceso puede surgir con la Fiscalía y una sanción con cárcel “por falsedad en documento público, delito con pena privativa de la libertad de 4 a 8 años”, explicó Pérez.

La falta de la declaración juramentada también habilitará al notario a cobrar el valor de la escritura multiplicado por cuatro el valor catastral del inmueble. Es decir, si se reseña un valor de 300 millones en realidad el precio base será 1.200 millones de pesos.

 

Por: Natalia Cubillos Murcia

Fuente: El Colombiano

 

• En aquellos contratos de vivienda urbana que cumplan 12 meses de ejecución durante el año 2019, el alza máxima permitida es del 3,18% por ciento.
• se eleva conforme al incremento que tuvo el índice de precios del consumidor en el 2018 como lo establece la Ley 820 del 2003.

Según información brindada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), los contratos de arrendamiento de vivienda urbana que cumplan 12 meses de ejecución durante el año 2019, se podrán incrementar hasta en un 3,18 por ciento de conformidad con el Índice de Precios al Consumidor- IPC de 2018.

Este incremento se hace con base en la ley 820 de 2003, cuyo artículo 20 dispone: “Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al cien por ciento (100%) del incremento que haya tenido el Índice de Precios al Consumidor en el año inmediatamente anterior a aquel en que se debe efectuar el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la Ley 820 de 2003”.

PARA DESTACAR

De acuerdo con la Ley 820 de 2003 es obligación informar al arrendatario el monto del incremento y la fecha en la que se hará efectivo, mediante comunicación remitida a través del servicio postal autorizado.

Los reajustes no aplican para contratos de arrendamiento de bienes inmuebles para uso comercial, el valor e incremento deberá acordarse entre las partes o de acuerdo a lo que quedó estipulado en el contrato de arrendamiento. Es importante aclarar que el arrendador cuenta con total autonomía de aplicar el alza o no, en caso de buscar impulsar al arrendatario a mantener el contrato por más tiempo, además, el arrendatario puede exigir la terminación del contrato (sin sanción económica alguna), si el arrendador eleva el valor del canon por encima de lo establecido por Ley.

 

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE MEDELLÍN Y ANTIOQUIA

Federico Estrada, nuestro gerente, manifestó la postura del Gremio respecto a la Resolución 4929 del 13 de diciembre de 2018: “Es lamentable la nueva disposición del Gobierno Nacional de eliminar el único y más importante subsidio que beneficiaba a la clase media del país. Representa un cambio de condiciones para quienes en años anteriores se motivaron a comprar vivienda gracias a este incentivo que brindaba la política habitacional.”

El segmento de vivienda que afecta esta medida, inmuebles de entre 105 y 340 millones de pesos, representa el 40% del total de viviendas nuevas vendidas en el Valle de Aburrá en el 2018, esto es aproximadamente 8 mil unidades en el año.

Alias Puntilla fue muerto por la Policía en un apartamento de Santa María de los Ángeles. El hecho revive casos similares ocurridos en otros edificios. ¿Qué herramientas hay para verificar los antecedentes de un vecino?

Por Sebastián Aguirre Eastman / sebastian.aguirre@vivirenelpoblado.com

Fuente: https://www.vivirenelpoblado.com/

 

Carlos Mario Correa la califica como la experiencia más “extraña y azarosa” que ha vivido, y así lo contó en su libro Las llaves del periódico (Editorial Eafit, 2008). Ocurrió el 19 de marzo de 1993 en un edificio del centro de Medellín donde trabajaba de forma clandestina como corresponsal del periódico El Espectador, al cual le prestaba sus servicios desde 1988.

El diario sufrió el asedio del narcotraficante Pablo Escobar, Correa fue amenazado y se movilizaba por la ciudad sin carné de periodista. El Espectador le rentó una oficina que él ocupó con nombre ficticio y la fachada de ser un estudiante de contaduría. Allí dormía y solo salía a su casa en las mañanas para bañarse y desayunar. Luego regresaba para seguir con su rutina laboral.

Ese 19 de marzo, Carlos Mario escuchó en la radio que el Bloque de Búsqueda que perseguía a Escobar estaba realizando un operativo en el Centro y salió tras la noticia. Cerró la puerta de su oficina y de pronto se encontró con uniformados que subían con prisa por las escaleras.

Bajó hasta el primer piso, pero no lo dejaron salir del edificio. Se presentó como periodista y le pidieron esperar un momento. Luego subió hasta el piso 20, y la sorpresa que se llevó fue tan grande como la noticia: en el mismo edificio en el que había estado durmiendo y trabajando a escondidas del Cartel de Medellín, había sido muerto alias Chopo, Mario Alberto Castaño Molina, jefe del ala militar de la organización que dirigía Pablo Escobar y que lo había amenazado de muerte.

¿Quién verifica los antecedentes de un residente?

El pasado martes 4 de diciembre fue muerto en una urbanización de Santa María de los Ángeles alias Puntilla, Óscar Mauricio Pachón. Narcotraficante, jefe de la banda criminal Los Puntilleros, estaba libre desde abril de 2017 por vencimiento de términos, pero tenía una nueva orden de captura por homicidio.

El hecho revivió otros casos similares ocurridos en El Poblado. Entre otros, en marzo de 2018 fue capturado alias Vallejo en un apartamento de Castropol; en 2011 hubo un ataque sicarial en ese mismo barrio contra unos integrantes de la banda Los Pachelly, y en 2008 alias el Cebollero fue aprehendido en la loma de Alejandría.

¿Hay forma de detectar, y de advertir, la presencia de delincuentes de este calibre en una urbanización? ¿Qué pueden hacer las agencias inmobiliarias, las administraciones y las empresas de seguridad privada?

Federico Estrada, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz -que agrupa al gremio inmobiliario en Medellín y Antioquia-, considera que un primer filtro es la revisión que las agencias deben realizar de quienes intervienen en el arrendamiento o compra de un inmueble para verificar que estos no aparezcan en listas de lavado de activos y financiación de terrorismo.

“Es importante recurrir a esas bases de datos y hacer un estudio del comportamiento del posible inquilino. Si a las personas no les gusta que les pidan papeles o proponen pagar por adelantado un año de arriendo, es porque hay algo raro. Por ello es clave la participación de un profesional inmobiliario para disminuir los riesgos”, afirma Estrada.

Sobre la responsabilidad que recae en las administraciones, Luis Hernando Mejía, presidente de la corporación cívica Corpoblado, opina que les es muy difícil saber quién va a ocupar un apartamento, y que esa tarea debe estar a cargo de las agencias inmobiliarias.

Lo que sí pueden hacer los administradores, de la mano de las empresas de seguridad, es estar atentos a comportamientos sospechosos que puedan ser advertidos a la Policía.

La vigilancia privada, con las manos atadas

La ley de Habeas Data, que protege la información personal recopilada en bases de datos que estén en poder de empresas públicas o privadas, ha sido una limitante para la verificación de los antecedentes de los residentes de las urbanizaciones, considera Hugo Jiménez, gerente de Óptima Seguridad.

“Quienes manejan las bases de datos son los administradores. Nosotros, por nuestro lado, no tenemos las herramientas jurídicas para verificar antecedentes”, sostiene Jiménez.

Los guardas, señala, acuden a sus estrategias de vigilancia para conocer quién es quién en una urbanización, pero la información que poseen es muy limitada.

¿Quién es su vecino? ¿Sabe?

Foto: Jaime Pérez

Si usted es novato en la renta de una vivienda tal vez le sorprenderá que en el momento en el que cumple el primer año se le notificará el aumento del valor del arrendamiento. Esto no depende del año calendario, sino de que el contrato ya haya cumplido 12 meses.

Según explicó Daniel Gaviria, director de arrendamientos de la inmobiliaria Acrecer, los contratos de vivienda Urbana “están regulados por la Ley 820 de 2003; allí se deja establecido que el incremento máximo que podrá tener el canon de arrendamiento será el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año calendario inmediatamente anterior”.

El cambio le será notificado a través de una carta con los motivos del aumento, la fecha en que se hará efectivo y el porcentaje del incremento. Para este año 2018, el monto es de 4,09 %, de acuerdo con el IPC certificado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) del año pasado, lo que implica un cambio automático.

La norma es clara en afirmar que, en todo caso, la variación no puede hacer que el precio mensual a pagar sea superior al 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.

“La ley es para todos, sin importar si el contrato de arrendamiento se realiza de manera directa o a través de una inmobiliaria”, aclaró Constantino Carvajal, experto en arrendamientos con más de 30 años en el sector.

Es indispensable cumplir con los requerimientos de la norma, so pena de terminar siendo inhabilitados o multados en caso de vulnerar los derechos del arrendatario.

Es por eso que Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, ha recomendado en varias oportunidades que el negocio se dé con una empresa dedicada a este tema, pues dará garantía de que “la inmobiliaria analizará el inmueble y sugerirá un canon de arrendamiento adecuado que esté dentro de los precios del mercado”, lo que beneficia a ambas partes.

Política de vivienda

El ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, radicó ayer el proyecto de ley de Vivienda y Hábitat, que le da la posibilidad de reglamentar las materias concernientes a los subsidios para el acceso a vivienda y las coberturas de tasas de interés, en estrategias directas de cuota inicial, garantías y seguros, y el “ahorro orientado al acceso a la vivienda y los subsidios para la política de arrendamiento social”. Se dice que los ítems se reglamentarán pero no se avanzó en los montos (ver Informe).

 

CONTEXTO DE LA NOTICIA

Informe sobre la política de vivienda que se radicó

· Las entidades territoriales y las cajas de compensación familiar podrían participar en el cierre financiero de los programas.

· Los beneficios se prevén para vivienda nueva y usada. Entre las modalidades están: el arriendo con opción de compra y el uso temporal y subsidiado de vivienda.

· Federico Estrada, gerente de La Lonja, valoró la revisión en el tope para clasificar una vivienda como de interés social o prioritario, aunque señaló que estos no deberían incluir conexos como parqueaderos y cuartos útiles.

· En 2025 se planea que los planes de ordenamiento territorial estén actualizados.

· Se lanza la figura de hipoteca inversa para que las personas que lleguen a la tercera edad sin una pensión puedan asegurar su vejez disfrutando de su casa.

 

Fuente: El Colombiano

Periodista: Natalia Cubillos